Rubrika: Nezařazené

Určení tržní ceny bytu

Jak určím správnou cenu nemovitosti?

Jedna z nejčastějších činností realitního makléře je zjišťování tržní ceny nemovitostí, v Praze se jedná většinou o tržní ceny bytů.  Při ocenění tržní ceny používám obvykle porovnávací metodu, která odráží aktuální situaci na trhu. Při této metodě je kritériem ceny nemovitosti cena, která byla dosažena v dané lokalitě a v určitém časovém období při prodeji obdobných nemovitostí. Dnes již jsou k dispozici cenové mapy, které srovnávají podle lokality údaje o realizovaných cenách získané z katastru nemovitostí a vyjadřují cenový průměr v dané lokalitě.  Základem je přepočet ceny prodané nemovitosti na metry čtvereční a vynásobení velikosti oceňovaného bytu touto cenou. Celková cena však ještě musí být upraveno o indexy parametrů nemovitosti. Cenové mapy však jsou jen odrazovým můstkem ke stanovení tržní ceny, protože vůbec nezohledňují technický stav, orientaci a další množství detailů, které mohou mít na cenu zásadní vliv. Tržní cena u dvou bytů v jedné ulici a dokonce i v jednom domě se může výrazně lišit. Proto je nutné znát všechny parametry, které mají vliv na cenu nemovitosti a odhadnout, jak velký ten vliv je.

Cenu určuje především lokalita, dopravní dostupnost, dále například výhled z okna, občanská vybavenost atd. Pozitivní faktory jsou například pěkný výhled, zeleň v blízkosti, balkon nebo terasa, parkovací stání, orientace bytu na J a JZ, úložné prostory, nízké měsíční náklady. Naopak cenu bytu výrazně snižuje umístění na velmi rušné ulici, absence výtahu, umístění v přízemí nebo v posledním patře, nešikovná dispozice bytu, špatný stav domu, družstevní vlastnictví.                         

Všechny tyto aspekty je nutno vzít v úvahu, proto údaje získané z cenových map nestačí. Mohou být použity i ceny bytů nabízených v realitní inzerci, pokud se upraví příslušnými koeficienty a zohlední se, že inzerované ceny nemovitostí jsou nadsazené o 10 až 20 %. 

Proto jsou představy majitelů o prodejní ceně jejich bytu značně zkreslené. Ideální tedy je, pokud se majitel bytu obrátí na makléře, který danou lokalitu zná a má vlastní zkušenosti s prodejem v dané oblasti.

Neplacení nájemného

Co dělat, když nájemník neplatí nájemné.

Nejčastějším a nejpalčivějším problémem, který řeší majitelé pronajímaných nemovitostí, je neplacení, nebo opožděné platby nájemného.

Nejprve doporučuji s nájemcem jednat a zjistit, zda se nachází jen v dočasně obtížné situaci, nebo “jen zapomněl”, nebo zda se dají očekávat dlouhodobější problémy. Pokud ani potom nájemce nezaplatí, nebo se situace po nějaké době znovu opakuje, doporučuji písemně nájemce vyzvat k úhradě a upozornit, že pokud nezaplatí, může dostat výpověď z nájmu. Smlouvu na dobu určitou i na dobu neurčitou je možno vypovědět písemně s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet od prvního kalendářního dne v měsíci, který následuje po doručení výpovědi. 

Pokud vám však nájemce nezaplatí nájem a služby za tři měsíce a více, máte právo dát mu okamžitou výpověď, tj. bez výpovědní doby a nájem končí doručením výpovědi. Třemi měsíci se ale nemyslí časový úsek, nýbrž podstatná je výše dluhu. Když tedy nájemce platí nájem a služby jen částečně, okamžitou výpověď dostat nemůže. Je to možné až tehdy, když dluh přesáhne tři nájmy a úhrady za služby. Předtím, než nájemci dáte okamžitou výpověď však je nutné jej písemně vyzvat, aby dluh uhradil, jinak bude výpověď z nájmu neplatná. Když ani po písemné urgenci dluh nezaplatí, můžete mu dát okamžitou výpověď a potom má měsíc na vyklizení a předání bytu.

V písemné výpovědi musí být jasně uvedeno, jaké důvody k ní vedly a také v ní musí být informace, že pokud nájemce s uvedenými důvody nesouhlasí, má právo vznést námitky, nebo se obrátit do 2 měsíců od obdržení výpovědi na soud s žádostí o přezkoumání její oprávněnosti. Když výpověď tyto náležitosti nemá, je neplatná.

 

Neposlušný nájemník

Co dělat, když máme neposlušného nájemníka.

Velmi častý dotaz, který dostávají realitní makléři od majitelů nemovitostí se týká jednání nájemníka v rozporu s nájemní smlouvou. Například nájemník porušuje noční klid, obtěžuje sousedy, neplní smluvní závazky… Co může majitel dělat?

Vždy nejprve doporučuji komunikovat a snažit se s nájemcem domluvit. Podle zákona může pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět jen v takovém případě, kdy nájemce své povinnosti porušuje “ hrubě” (tj. např. demolování vybavení bytu nebo domu, policejní zásah proti rušení nočního klidu), nebo také může jít o opakované nedodržení pravidel pro chování v domě (obvykle určují stanovy nebo domovní řád). 

Vždy záleží na konkrétní situaci, četnosti a závažnosti porušení. Pokud se tedy jedná o hrubé nebo opakované porušování nájemní smlouvy, může pronajímatel dát nájemci výpověď s výpovědní dobou v délce tří měsíců, lhůta počíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď doručena nájemci.

Zamyšlení

Milí přátelé,

měla bych napsat i milí klienti, ale ze spousta mých přátel se v průběhu doby stali i klienti, a naopak ze spousta mých klientů se stali přátelé, takže stačí toto oslovení :-)

Už několikátý telefonát na stejné téma mě přiměl napsat tohle zamyšlení.
Týká se realitního trhu, ale vlastně se týká v dnešní době velkého počtu lidí.

Uplynul teprve necelý týden karantény a už se objevily dotazy typu: “mám nájemníka, který přišel o práci, nebude mi moci zaplatit nájem na další měsíc a odchází bydlet k rodičům, jak teď seženu nového nájemníka?” Nebo další: “splácím hypotéku pomocí nájemného a nájemník nezaplatil z důvodu snížení příjmů způsobeného karanténou, co dělat když situace bude trvat delší dobu ?” Také jsem měla případ maminky s dítětem, která minulý měsíc prodala svůj byt, nyní se má vystěhovat a nemá šanci sehnat jiný, protože jí byly odmítnuty prohlídky.

My makléři, kteří tuto práci děláme nejen jako zdroj obživy, ale hlavně jako poslání, hledáme cesty, jak klientům pomoci a krizové situace s bydlením řešit. A cesty jak umožnit sehnání nového bydlení i v této době naštěstí existují. Je to například možnost LIVE virtuální prohlídky z mobilního telefonu, LIVE virtuální prohlídky pomocí 360 stupňové kamery, nebo 360 stupňové fotografie a videa. Navíc s dnešním ránem přišla pozitivní informace, realitní kanceláře spadají do od 20. 3. do výjimky ze zákazu maloobchodního prodeje a prodeje služeb. To znamená že za dodržení maximálních bezpečnostních opatření tj. roušky, rukavice, odstup min. 2 m, mytí rukou, desinfekce klik v nutných případech kancelář využít.

Ještě bych ráda vzdala díky právě těmto moderním technologiím, díky kterým může část obyvatel alespoň omezeně pracovat a díky kterým se můžeme vidět a slyšet i se svými blízkými, i když by bylo lepší je moct obejmout…
Ale budeme optimisté, jaro se probouzí a budeme věřit, že se letos pod rozkvetlou třešní nebudeme líbat s rouškami :-)

A pokud potřebujete poradit s jakýmkoliv problémem v oblasti realit, nebo si o tom jen popovídat, kdykoliv mě kontaktujte pomocí e-mailu nebo telefonu uvedeného na mých webových stránkách.

Ráda vás uslyším :-)

Jak prodat lépe

Krásný domov se prodá lépe

Pokud se chystáte prodat váš dům či byt, měli byste věnovat pozornost i zdánlivě nepodstatným detailům. Právě ty se totiž mohou stát tím nejdůležitějším faktorem při rozhodování zájemců o koupi.

Jednou z hlavních zásad při prodeji nemovitosti je čistota. Prodávat byt jako odpadní skladiště není vůbec dobrý nápad. Většinu zájemců odradíte při pohledu na první fotografii nemovitosti. O prodeji ale rozhodují i další drobnosti. Pokud máte v kuchyni nad sporákem několik nevzhledných skvrn, velký dojem na kupující to neudělá. O otřískaném nábytku nebo padající klice u dveří ani nemluvě. Dalším kamenem úrazu bývá dětský pokoj, která přirozeně nese následky toho, jak vaše děti vyrůstaly. To, co pro vás znamená kus historie a pojí se s příjemnými vzpomínkami na minulost, to potenciálním zájemcům o koupi bude vadit. Nakonec to může rozhodnout o tom, že se raději poohlédnou po jiné nemovitosti.

Už mnohem méně lidí ale napadne, že úplně stejně snadno může dojem zkazit zahrada zaplavená listím z okolních stromů či zabahněný vjezd do garáže. Problém je samozřejmě v tom, že se na vlastní bydlení díváme očima, které jsou na takový stav zvyklé. Pro prodávajícího majitele je těžké vžít se do role kupujících a vidět vlastní bydlení “z jiné perspektivy”. Pro makléře je to součást jeho práce a v rámci svých realitních služeb nabízím i specializovanou službu, které se říká home staging. Jde o soubor opatření, která, jednoduše řečeno, pomohou vaše bydlení upravit tak, aby se v něm potenciální zájemce cítil co nejlépe. Mnohdy stačí jen naprosto drobné zásahy do interiéru, jako je například odstranění rodinných fotografií či jeho vymalování, V některých případech je ale nutný větší zásah. I když to majitelé neradi slyší – osobní vkus je v době prodeje spíše na škodu. Aby se nemovitost dobře prodala, je třeba z ní vytvořit produkt, který se musí líbit všem. Přitom home staging dokáže nejen vaše bydlení připravit pro nabídku, ale zároveň prokazatelně zrychluje dobu prodeje nemovitosti a zvyšuje její tržní hodnotu.

Co cenu nemovitosti určitě nezvýší:

  • Ve většině případů se nevyplatí investovat do jakéhokoli dalšího vybavení – vestavěná skříň, nebo například nová kuchyňská linka nemusí zvednout cenu dostatečně, a investice se tak stane nerentabilní.
  • Co může cenu dokonce snížit, je dezolátní stav bytu. Nutnost oprav a případných rekonstrukcí, plísně či další nepříjemnosti jsou přesně tím, co může v očích potenciálních zájemců snížit prodejní cenu. V těchto případech mohu doporučit kontakt na řemeslníky, stavební firmy i hodinové manžely, kteří se o vše dokáží postarat.
  • Je pochopitelné, že prodávat např. byt po babičce je otázkou citové vazby. V případě výrazně starších nemovitostí, které jsou určeny na kompletní rekonstrukci a majitelé nechtějí nebo nemohou zajistit lepší stav, doporučuji nemovitost alespoň vyklidit a vybílit. Také s tím mohu pomoci a poskytnout kontakt na spolehlivou firmu.