Velmi často se klienti dotazují, v jakých případech jsou povinni zdanit příjem z prodeje nemovitosti. Musí tento příjem zdanit vždy, či nikoliv? Zákon přesně vymezuje podmínky, kdy tak učinit nemusíte, či naopak kdy je vaší povinností uvést příjem z prodeje nemovitosti do daňového přiznání. Zákon nám říká: Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud je dodržen časový test, případně peníze použijete na řešení vlastní bytové situace.

Nejprve si vysvětlíme, co je „časový test“.

Jedná se o zákonem stanovenou dobu, která je nutná pro osvobození od placení daně z příjmů.  Osvobozen je příjem z prodeje nemovitosti, pokud v něm má prodávající bydliště minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. A nemusí se přitom jednat o trvalé bydliště. Dalším důvodem k osvobození od daně z příjmů je případ, kdy prodávající použije prostředky získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby. Příjem je osvobozen i tehdy, pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhne dobu 10 let. Tato lhůta je platná od roku 2021. Tedy v případě, že nemovitost byla zakoupena do konce roku 2020, činí tato doba pět let.

Není-li splněna žádná z těchto zákonných podmínek pro osvobození od daně z příjmu, pak základem daně dle § 10 zákona o daních z příjmu je příjem snížený o související výdaje, tedy včetně pořizovací ceny nemovitosti.

Další související častý dotaz bývá na nemovitosti pronajímané, nebo získané dědictvím.

U pronajímané nemovitosti, tedy nemovitosti, ve které prodávající nebydlí, musí být aktuálně dodržen již zmíněný desetiletý časový test mezi nabytím a prodejem nemovitosti. A i v tomto případě platí možnost osvobodit příjem z prodeje před uplynutím desetileté vlastnické lhůty, pokud jste peníze získané prodejem využili na obstarání vlastní bytové potřeby.

U prodeje zděděné nemovitosti se do lhůty započítává i doba vlastnictví dané nemovitosti zůstavitelem, pokud se jedná o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. Například pokud jste dědictvím získali byt v roce 2022 po prarodiči, na prodej tohoto bytu se nevztahuje daňová povinnost, pokud zesnulý prarodič daný byt vlastnil déle než 10 let.

Nedojde-li k dodržení časového testu či řešení vlastní bytové situace, je nutné tuto skutečnost finančnímu úřadu oznámit například prostřednictvím formuláře, který je k dispozici na stránkách Finanční správy, a to v zákonné lhůtě pro podání daňového přiznání na daň z příjmu.

Co se týče techniky podání daňového přiznání, od letošního roku 2023 platí, že osoby samostatně výdělečné činné (OSVČ) mají nově ze zákona zřízenou datovou schránku. Jsou tedy povinny podávat daňové přiznání elektronicky.

V takovém případě pak do daňového přiznání uvedou i případné příjmy z prodeje nemovitosti.

Na druhou stranu ale zaměstnanci, penzisté nebo studenti, kteří vyplňují daňové přiznání výjimečně právě z důvodu příjmů z prodeje nemovitosti, mohou vyplnit daňové přiznání ručně a papírovou verzi doručit na finanční úřad.

Průkaz energetické náročnosti budovy

Co to vlastně je Průkaz energetické náročnost budovy, tedy zkratkou PENB?

Již od roku 2013 je v platnosti povinnost vyhotovení a předložení Průkazu energetické náročnosti budovy a dle  zákona 406/2000 Sb. (zákon o hospodaření energií), konkrétně v § 7a, který stanovuje povinnost předložení a předání PENB kupujícímu při prodeji nemovitosti a nájemci při pronájmu nemovitosti.

Smyslem PENB je seznámit kupujícího, případně nájemce s tím, kolik a jakých energií se standardně při  užívání budovy, případně bytu spotřebuje a jestli je předmětná nemovitost spíše úsporná, či nikoliv. Jinými slovy – jaké budou asi náklady na energie při užívání konkrétního domu nebo bytu.

Náklady na energie nejsou v dnešní době zanedbatelnou položkou v rodinném rozpočtu, a tak se není čemu divit, že se kupující stále více zajímají nejen o energetickou náročnost spotřebičů, kterými vybavují své domácnosti, ale také o energetickou náročnost nemovitostí. Průkaz energetické náročnosti budovy tedy slouží k vyhodnocení energetické náročnosti budovy a zařazuje budovu do příslušné energetické třídy A – G, přičemž A je nejúspornější.

Příslušné ustanovení výše uvedeného zákona především stanovuje, kdy je vlastník budovy, SVJ nebo vlastník jednotky povinen opatřit, předložit, předat PENB a případně zajistit uvedení energetické náročnosti v inzerátech.

Průkaz je povinen si opatřit také stavebník, vlastník budovy nebo SVJ při výstavbě nových budov a vlastník budovy nebo SVJ před prodejem nebo pronájmem budovy, resp. ucelené části budovy, tj. I jednotlivé bytové jednotky.

Podívejme se tedy na tyto povinnosti podrobněji:
První stanovenou povinností je  vyhotovení PENB, který může vyhotovit pouze energetický specialista. Svým klientům mohu doporučit již osvědčené specialisty, nebo jim nabídnout seznam dalších specialistů uvedených například zde:  https://www.mpo-enex.cz/experti/.

Druhou povinností je PENB předložit. PENB je potřeba předložit možnému kupujícímu nebo možnému nájemci ještě před uzavřením smluv a dokonce ještě před uvedením nabídky prodeje do inzerce.

V případě, že se vlastník rozhodne svou budovu, její ucelenou část nebo byt prodat, případně pronajmout přes realitní kancelář, je povinen této RK předat grafickou část průkazu, a to ještě před zveřejněním informačních a reklamních materiálů – inzerátů.

Na to navazuje povinnost RK uvést klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti v inzerátech.  Pokud RK klasifikační třídu v inzerátech neuvede, dopouští se přestupku, za který lze uložit pokutu až do výše 200.000 Kč.  Pokud vlastník nemovitosti grafickou část průkazu nepředá, pak má RK povinnost uvést v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu, tj. „G“.

Povinnost zajistit uvedení klasifikační třídy v inzerátech má vlastník rovněž při prodeji nebo pronájmu bez RK.

Finální povinností je předat PENB kupujícímu nebo nájemci, a to nejpozději při podpisu smlouvy. Povinnost předat PENB má v případě prodeje/nájmu budovy nebo její ucelené části vlastník budovy nebo SVJ a v případě prodeje/nájmu jednotky je povinen předat PENB vlastník jednotky.

Předává se samotný PENB nebo jeho  kopie, přičemž vlastník jednotky může učinit své povinnosti zadost tím, že předání PENB nahradí  předáním vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za poslední 3 roky, ale to pouze v případě, že mu na písemné vyžádání průkaz nebyl ze strany SVJ předán. To znamená, že vlastník jednotky o PENB musí vždy nejprve písemně požádat SVJ, což je v praxi často porušováno.

Při nesplnění povinnosti hrozí  pokuta až 200.000 Kč (za specifické přestupky potom až 5 mil. Kč). To je zejména výjimka týkající se staveb pro rodinnou rekreaci, které nejsou užívány celoročně a jejichž odhadovaná spotřeba energií nepřesahuje 25 % odhadované spotřeby při celoročním užívání a výjimka pro stavby vystavěné před 1. lednem 1947, kdy se prodávající a kupující mohou písemně dohodnout na tom, že PENB nebude při prodeji či pronájmu opatřen ani předán.

Výjimkou je také, pokud prodáváte byt družstevní.  Důvod je jednoduchý. V podstatě prodáváte družstevní podíl, který je spojený s právem na uzavření smlouvy o nájmu. PENB by tedy mělo předložit družstvo, nicméně pokud PENB nemá, lze to opět nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za poslední 3 roky.

Ačkoliv platnost tohoto zákona trvá již několik let, v praxi stále ještě narážím na neznalost této problematiky a občas i neochotu některých SVJ nechat si PENB zpracovat. Vyhotovení PENB pro budovy a pro její ucelené části a jednotky není nijak nákladné (cca od 3000 do 10 000,- Kč) a má platnost 10 let ode dne jeho vyhotovení, není-li na budově prováděná nějaká zásadní změna (např. změna způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody, zateplení budovy aj.).

V případě nějakých dotazů k této problematice vám ráda poradím, případně doporučím osvědčeného specialistu pro zpracování PENB.

---

Realizované ceny nemovitostí prudce klesají
(Statistika realizovaných prodejů v r. 2022 a výhled do roku 2023)

V březnu loňského roku dosáhly ceny nemovitostí v České republice svého vrcholu. Od té doby ceny nemovitostí napříč Českem stále klesají. Pryč je doba aukčních prodejů a zůstane to tak s největší pravděpodobností po celý rok 2023. Obrat trhu způsobilo především zdražení hypoték a vysoká inflace. Ubylo zájemců a nemovitosti k prodeji se tak hromadí na realitních portálech.

Situaci můžeme shrnout v níže uvedeném přehledu pomocí několika grafů:

V celé České republice bylo někdy na přelomu března a dubna roku 2022 dosaženo stropu cen bytů, který činil v průměru 79 tisíc Kč za m². Od té doby ceny prudce klesají a ve 4. čtvrtletí činila průměrná cena 64 tisíc Kč za m². To znamená pokles o 19 %.

I v užším centru Prahy začaly ceny ve 3. a 4. čtvrtletí klesat vysokým tempem. Nejvyšší mediánová cena za m2 ve 2. čtvrtletí činila 144 tisíc Kč za m2. Ve 4. čtvrtletí již mediánová cena činila 128 tis. Za půl roku tak došlo k poklesu o 11 %. To se týká cihlových domů ve čtvrtích Podolí, Smíchova, Dejvic, Holešovic, Karlína, Žižkova, Vinohrad, Nového Města, Vyšehradu a dalších.

Poklesy cen v jednotlivých regionech jsou velmi podobné. Malé odchylky jsou pouze v okolí Prahy a Brna-venkova. V Praze klesly ceny ve 4. čtvrtletí oproti 2. čtvrtletí v průměru o 13 % a v Brně o 16 %.

Podíváme-li se blíže na měsíční údaje v Praze, zjistíme, že ceny od března letošního roku vytrvale klesají. V únoru bylo dosaženo nejvyšší průměrné prodejní ceny 127 tisíc Kč za m2, zatímco v prosinci byly uzavřeny prodeje v průměru za 97 tisíc Kč za m2, což představuje pokles o 23 %.

Vrcholu průměrných cen v celé ČR bylo dosaženo v červnu, a to 82 tisíc Kč za m2. V prosinci tento průměr klesl na 61 tisíc Kč za m2. To představuje pokles průměrných cen o 26 %.

---

Informace a data čerpány ze systému Valuo.cz a sítě RE/MAX, grafy zpracoval Iztok Toplak

vydáno 15. února 2023

Bude bydlení v Česku levnější?

Už několik let se na našem realitním trhu mluvilo o tom, jak nedostatečná nabídka a vysoká poptávka tlačí prodejní ceny bytů nahoru. A dva „Covidové“ roky ceny vystřelily ještě více. Co se děje na realitním trhu v letošním roce ?

Jak realitní makléři, tak i ekonomové se shodují na tom, že ceny za nemovitosti se dostaly na své maximum a nyní by měl přijít několikaletý pokles. V mezinárodním srovnání patříme mezi země, které jsou nejvíc ohrožené prasknutím realitní bubliny. ​Pokud by k pádu cen realit v Česku došlo, mohlo by to podle některých ekonomů zlevnit nemovitostí o 10 až 15 procent.

Ceny za bydlení byli v Česku ještě v březnu 2022 na rekordní úrovni. Pořídit si vlastní nový byt například v Praze vyšlo na více než 136 tisíc za metr čtvereční. Průměrný byt o rozloze 70 metrů čtverečních tak vyšel na 9,5 milionu korun. Ve druhém čtvrtletí letošního roku již jsme zaznamenali pokles prodeje, který způsobilo především prudké zvýšení úrokových sazeb a horší dostupnost hypoték, ale i vysoká inflace, zdražování stavebních materiálů a především obavy lidí ze zvyšování cen energií. To vše vede k rychlému nárůstu poptávky po nájemním bydlení. Na nájemní trh navíc vytváří tlak ještě uprchlická vlna vyvolaná válečnými událostmi na Ukrajině.

Očekáváme tedy i další růst nájemného a předpoklad je, že zdražení bude kopírovat inflaci.

Developeři proto začínají přelévat svůj byznys z výstavby bytů k prodeji na ty nájemní. Reagují na dobu historicky nejhorší dostupnosti vlastního bydlení i na příliv lidí z Ukrajiny. Chtějí se dlouhodobě zaměřovat na budování tří zásadních forem bydlení – vlastnického, družstevního, a právě nájemního. Z posledních statistik uzavřených obchodů tedy vyplývá, že ceny nájmů se zvyšují a růst prodejních cen se zastavil. Aukce se objevují spíše jen výjimečně, kupující, kteří disponují vlastními prostředky, vyčkávají. Zvyšuje se počet nabízených nemovitostí.

Zda opravdu dojde k poklesu prodejních cen nám ukáží až další měsíce.

Ráda vás uslyším :-)

Dana Rumanová

vydáno 2. srpna 2022

---

Realitní trh se nezastavil ani v roce 2021

Vážení přátelé,

v loňském roce touto dobou jsem psala článek, který reagoval na první lockdown v březnu 2020 v souvislosti s realitním trhem. Ani ve snu by mne tenkrát nenapadlo, že za rok budu psát opět v lockdouwnu, a vlastně ještě mnohem tvrdším.

V březnu loňského roku jsem se domnívala, že se naše životy brzy vrátí do normálu. To co se nezměnilo je, že i přes mnohá omezení se život nezastavil a potřeby lidí co se týče bydlení jsou stále aktuální. Jejich potřeby se ale mění a s tím se mění i realitní trh. V pronájmech mnohonásobně převažuje nabídka nad poptávku, v prodejích naopak převládá poptávka. Výrazně se zvýšila poptávka po rekreačních objektech a rodinných domech mimo Prahu.

Současná obtížná situace nás posunula především digitálně. Nabízíme klientům virtuální prohlídky a videoprohlídky, dokumenty podepisujeme elektronicky nebo korespondenčně. Snažíme se, aby se maximálně omezil osobní kontakt. Stále jsem ale přesvědčená, že nejlepší je na prohlídku přijít osobně. I když natočíme nejkrásnější video, stejně je nutné ji vidět a vlastní oči a především zjistit, jak se v nemovitosti cítíme.

Prohlídky nemovitostí nyní provádíme s omezeným počtem zájemců, samozřejmostí jsou respirátory a desinfekce prostor.Pokud se tedy chystáte prodat nebo pronajmout svoji nemovitost, nebo jen potřebujete odhadnout její současnou cenu, neváhejte mne kontaktovat.

Dokáži vám ráda pomoci i v současné složité době.

 

Vážení přátele, milí klienti,

od zamyšlení, které jsem psala na počátku vyhlášení karantény v naší zemi uplynuly téměř dva měsíce.  Život se nezastavil, jen se změnily podmínky a lidé se rychle učí je vyhodnocovat a velmi rychle se přizpůsobují.  A tak je to i s realitním trhem, který s mírným zpožděním zareagoval a nyní už můžeme ze statistiky uzavřených případů za měsíc březen a duben posoudit, zda naše odhady byly správné.

I přes omezení osobního kontaktu a dodržování vládou vydaných omezení se realitní trh nezastavil a prodeje v měsíci březnu byly spíše nadprůměrné. V měsíci dubnu už jsme zaznamenali zpomalení trhu, snížení počtu prohlídek nemovitostí, snížení uzavřených obchodů i snížení náběru nemovitostí nových.

Co se týče pronájmů, situace související s uzavřením hranic a zrušením krátkodobých pronájmů se projevila dramaticky především v Praze. V důsledku toho mám nyní zvýšený počet nabídek bytů k dlouhodobému pronájmu a ceny pronájmů v centru Prahy prudce klesly. Na okrajích Prahy a v klidných místech k bydlení se ceny zatím drží na stejné úrovni.

Jako první změna proběhlo schválení zákona, který zakazuje pronajímatelům vypovědět nájem z důvodu neplacení nájemného po dobu mimořádného opatření.

Nájemce je však povinen doložit, že důvodem neplacení jsou omezení plynoucí z mimořádného opatření a nájemné bude nutné doplatit do 31. 12. 2020.

Největší a dlouho očekávanou změnou je dlouho diskutované zrušení daně z nabytí nemovitosti. Vláda dne 30. 4. 2020 návrh schválila, ten nyní putuje do Sněmovny a bude projednán ve standardním legislativním procesu. Tento vládní návrh zákona ruší daň z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětným účinkem. Daň již nezaplatí nikdo, kdo nemovitost nabyl nejpozději v prosinci 2019.

Došlo i další změně – tento návrh dále upravuje prodloužení časové lhůty pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení z 5 na 10 let. Prodloužení časové lhůty bude účinné pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Cílem opatření je omezit prostor pro spekulanty na realitním trhu.

Navrhované změny se dotknou i hypoték. Jedná se o zrušení možnosti uplatňovat si odpočty úroků z nově uzavřených smluv o úvěru na bydlení jako nezdanitelné části základu daně. Odpočty úroků si bude moci ještě uplatňovat každý kupující, který nabyde nemovitost nejpozději v prosinci 2021. To znamená, že pro nemovitosti nabyté v období od prosince 2019 do prosince 2021 platí, že kupující nebude hradit daň z nabytí a současně mu bude umožněno uplatňovat si odpočty úroků z úvěru na bydlení od základu daně. Cílem opatření je povzbudit trh s nemovitostmi negativně ovlivněný koronavirovou krizí a podpořit dostupnost vlastního bydlení.

Pokud se tedy chystáte prodat svoji nemovitost, nebo naopak přemýšlíte o investování do nové nemovitosti, případně pokud řešíte problémy s pronajímanými nemovitostmi, neváhejte mne kontaktovat.  Jsem připravena – s ohledem na Vaše zdraví i dodržování vládou vydaných omezení, okamžitě řešit Vaše problémy.

---